Bagaimana Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan - PBB? [Contoh Kasus]
Sekali lagi, pajak adalah keliru satu cara pemerintah melakukan pembiayaan dalam penyelenggaraan negara, yg tertuang dalam Anggaran & Pendapatan Belanja Negara (APBN).
Setelah sebelumnya kami dari Awambicara membahas tentang Cara Menghitung Pajak Kendaraan Bermotor (PKB) Beserta Dendanya.
Nah, dikesempatan kali ini kita akan membahas mengenai bagaimana cara menghitung pajak bumi & bangunan (PBB).
Cara Menghitung Pajak Bumi & Bangunan - PBB
Seyogyanya, waktu kita melakukan pembangunan baik itu tempat tinggal , ruko ataupun perkantoran harus ada yg namanya IMB atau Izin Mendirikan Bangunan.
IMB baru akan dimuntahkan bila pemilik sudah melakukan pembayaran Pajak Bumi & Bangunannya, dengan istilah lain PBB ini wajib dibayarkan bila kita ingin mendirikan sebuah bangunan.
PBB juga nir hanya dibayarkan sang perorangan atau korporasi yang ingin mendirikan bangunan, tetapi juga oleh setiap warganegara Indonesia yang memiliki tanah dan atau bangunan.
Artinya, siapapun yang memiliki tanah dan/ atau loka tinggal langsung harus membayar PBB atau Pajak Bumi & Bangunan.
Pengertian Pajak Bumi & Bangunan
Pajak Bumi & Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yg dikenakan terhadap bumi &/ atau bangunan berdasarkan Undang-undang angka 12 Tahun 1985 mengenai Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang nomor 12 Tahun 1994.
Pajak Bumi & Bangunan adalah pajak yg bersifat kebendaan pada artian besarnya pajak terutang dipengaruhi sang keadaan objek pajak tersebut yaitu bumi, tanah &/ atau bangunan, sedangkan subjek pajaknya, yakni siapa yg membayar tidak ikut menentukan besaran pajaknya.
Objek Pajak Bumi dan Bangunan
Objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah:
1. Bumi &/ atau
2. Bangunan
Keterangan: dan/ atau merupakan mempunyai keliru satunya atau mempunyai kedua-duanya.
Yang dimaksud dengan Bumi pada pengertian Pajak Bumi dan Bangunan adalah bagian atas bumi berupa tanah dan perairan dan isi bumi yg ada di dalamnya serta laut diwilayah Indonesia.
Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, tambang.
Sedangkan yang dimaksud dengan Bangunan dalam pengertian Pajak Bumi dan Bangunan adalah konstruksi teknik yg ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah &/ atau perairan.
Contoh: rumah loka tinggal, bangunan loka usaha, gedung bertingkat, sentra perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman glamor, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak tanggal pantai.
Objek pajak bumi dan bangunan adalah orang langsung atau badan yg secara konkret:
? Mempunyai suatu hak atas bumi, &/ atau;
• Memperoleh manfaat atas bumi, dan/ atau;
• Memiliki bangunan, dan/ atau;
• Menguasai bangunan, dan/ atau;
• Memperoleh manfaat atas bangunan
• Wajib Pajak adalah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.
Dengan demikian, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak yang wajib ditanggung oleh orang atau badan yg memperoleh manfaat atau keuntungan atas hak atas tanah & bangunannya.
Walaupun begitu, ada beberapa hal yg dapat membuat bumi dan bangunan (objek pajak) nir dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan, yakni:
Objek pajak yg nir dikenakan PBB
Objek yg tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan merupakan objek yg:
- Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.
- Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
- Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
- Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
- Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
Dasar Pengenaan Pajak Bumi & Bangunan
Dasar pengenaan PBB merupakan ?Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)?.
NJOP ditetapkan per-daerah menurut keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan Bupati/ Walikota dan memperhatikan:
- Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
- Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
- Nilai perolehan baru;
- Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
- Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
Besarnya NJOPTKP buat setiap daerah Kabupaten/ Kota paling tinggi merupakan Rp 12.000.000,- menggunakan ketentuan sebagai berikut:
Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebesar satu kali dalam satu Tahun Pajak.
Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang menerima pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yg nilainya terbesar & tidak mampu digabungkan menggunakan Objek Pajak lainnya.
Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan merupakan NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak.
NJOP itu sendiri adalah harga pasar pada sebuah transaksi jual beli, yg dalam hal ini objek pajaknya merupakan bumi & bangunan. NJOP ini umumnya bhineka buat tiap-tiap wilayah, & ditetapkan sang Menteri Keuangan setiap tahunnya.
Jika pengenaan Pajak Bumi & Bangunan adalah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak, yang menjadi pertanyaannya kini merupakan apa yang sebagai dasar penetapan NJOP buat bumi & bangunan?
Untuk menjawab pertanyaan tadi, terdapat beberapa faktor yg sebagai dasar penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), diantaranya adalah sebagai berikut:
1. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bumi:
? Letak
? Pemanfaatan
? Peruntukan
? Kondisi Lingkungan
dua. Beberapa Faktor yg Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bangungan:
? Bahan yg dipakai pada bangunan
? Rekayasa
? Letak
? Kondisi lingkungan
Nah, itulah dasar dalam penetapan NJOP buat bumi dan bangunan oleh Menteri Keuangan bila terjadi transaksi jual beli atas tanah dan bangunan.
Lalu bagaimana penetapan NJOP saat tidak ada transaksi jual beli, misalnya saja secara hibah, warisan, dan lain sebagainya? Penetapan NJOP apabila tidak ada transaksi jual beli, bisa dilakukan dengan:
1. Perbandingan Harga dengan Objek Lain
Penetapan NJOP jika nir ada transaksi jual beli, galat satunya bisa dilakukan dengan membandingkan harga dalam objek lain yg masih sejenis, lokasinya berdekatan, mempunyai fungsi yang sama & sudah diketahui nilai jualnya.
Dua. Nilai Perolehan Baru
Maksudnya merupakan dengan menghitung porto yg dikeluarkan buat memperoleh objek pajak tersebut, yg dikurangi menggunakan penyusutan yang terjadi dalam syarat objek pajak.
Tiga. Nilai Jual Pengganti
Nilai jual pengganti yakni menetapkan NJOP berdasarkan hasil produk objek pajak tersebut, yakni dengan membandingkan dengan objek lain atau dengan menghitung biaya yang dikeluarkan namun didasarkan pada keluaran yang dihasilkan objek pajak.
Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan
Dasar penghitungan PBB merupakan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
Sedangkan, besaran persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan sebagai berikut:
? Objek pajak perkebunan adalah 40%
? Objek pajak kehutanan adalah 40%
? Objek pajak pertambangan merupakan 40%
? Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
? Apabila NJOP-nya? Rp1.000.000.000,00adalah 40%
• apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%
Besaran tarif Pajak Bumi & Bangunan merupakan 0,5%, sebagai akibatnya menggunakan demikian maka didapatkanlah rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
Rumus Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan
Dasar pengenaan Pajak Bumi & Bangunan adalah NJOP, dan dasar penetapan NJOP berdasarkan wilayah berdasarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan tersebut yang ditentukan sang keputusan menteri keuangan dengan mempertimbangkan pendapat dari Walikota/ Bupati.
Sedang buat perhitungannya sendiri didasari menurut Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang persentasenya telah dipengaruhi buat macam objek pajak bumi dan bangunan.
Dan tarif pajak Bumi dan Bangunannya sendiri ditetapkan 0,5%, sebagai akibatnya didapatkanlah rumus penghitungan pajak bumi & bangunan sebagai berikut:
Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP
Jika NJKP = 40%
= 40% x (NJOP - NJOPTKP)
Maka besarnya PBB adalah:
= 0,lima% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)
apabila NJKP = 20%
= 20% x (NJOP - NJOPTKP)
maka besarnya PBB adalah:
= 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)
Yang memilih waktu atau saat pajak bumi dan bangunan terutang merupakan adalah keadaan Objek Pajak Bumi dan Bangunan dalam tanggal 1 Januari.
Dengan demikian segala mutasi atau perubahan kepemilikan atas Objek Pajak Bumi dan Bangunan yg terjadi sesudah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak dalam tahun berikutnya.
Contoh:
apabila "Awamdanquot; menjual tanah pada "Bicaradanquot; dalam lepas 2 Januari 2018. Maka kewajiban PBB Tahun 2018 masih sebagai tanggung jawab "Awam".
Dan dari tahun Pajak 2019 kewajiban PBB menjadi tanggung jawab "Bicara".
Perubahan atas Objek Pajak yg terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.
Contoh Kasus Sederhana Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan:
apabila diketahui bahwa NJOP suatu objek pajak bumi dan bangunan adalah Rp 200.000.000. Maka Pajak Bumi & Bangunannya merupakan sebagai berikut:
Sebelum memilih berapa PBB yang harus dibayarkan oleh subjek pajak, pertama Anda wajib mengetahui terlebih dahulu NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) nya.
Lantaran Nilai Jual Objek Pajaknya (NJOP) merupakan 200.000.000, (dua ratus juta) yang ialah kurang berdasarkan 1.000.000.000,- (satu milyar) maka, persentase NJKP yg dikenakan adalah 20%, sebagai akibatnya penghitungan PBB nya adalah:
NJKP:
= 20% x Rp200.000.000 = Rp40.000.000
Sehingga dihasilkan NJKP nya merupakan 40juta, sehingga total Pajak Bumi dan Bangunannya merupakan:
PBB:
= 0,lima% x Rp40.000.000 = Rp200.000
Keterangan: 0,lima% merupakan tarif Pajak Bumi dan Bangunan.
Sekarang yuk kita lihat contoh real/ konkret penghitungan pajak bumi & bangunan sinkron rumus tadi diatas.
Pak Awambicara memiliki rumah seluas 108 meter persegi yang berdiri di atas sebidang tanah seluas 204 meter persegi.
Harga bangunan tersebut adalah Rp5.500.000, sedangkan harga tanah tersebut adalah Rp490.000.
Jadi PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Awambicara adalah:
Nilai bumi dan bangunan Pak Awambicara:
Bangunan:
= 108 x Rp5.500.000
= Rp594.000.000
Bumi/ Tanah:
= 204 x Rp 490.000
= Rp99.960.000
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP= Nilai Bangunan Nilai Bumi/ Tanah
= Rp594.000.000 Rp99.960.000
= Rp693.960.000
Pajak Bumi & Bangunan terutang:
NJKP:
= 20% x Rp693.960.000
= Rp138.792.000
PBB:
= 0,lima% x Rp138.792.000
= Rp678.960
Catatan:
- 20% NJKP lantaran NJOP tanah dan bangunan Bapak Awambicara dibawah 1 milyar
- 0,5% PBB adalah adalah tarif pajak
Demikianlahn cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan, semoga bermanfaat & mengakibatkan kita warga Indonesia yg taat pajak. Selamat mencoba!