Tata Cara Pengurusan Sertifikat Tanah - Syarat dan Biaya dari SHGB ke SHM
Cara Mengurus Sertifikat Tanah - Bagi sebagian orang umum , legalitas sebuah properti masih menjadi hal yg cukup membingungkan.
Hal ini ditimbulkan lantaran minimnya sosialisasi dan keterangan menurut instansi terkait, jua lantaran akses ke pelayanan publik yang dievaluasi masih cukup menyulitkan.
Salah satu bentuk legalitas properti yang paling acapkali sebagai pertanyaan warga awam merupakan sertifikat tanah.
Cara Mengurus Sertifikat Hak Milik (SHM)
Terutama tentang prosedur atau tata cara pengurusan serta porto pembuatan sertifikat tanah.
Sertifikat tanah adalah surat indikasi bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas tanah, hak milik atas satuan tempat tinggal susun dan hak tanggungan yg masing-masing telah dibukukan dalam kitab tanah yang bersangkutan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (dua) alfabet c UUPA.
Lihat juga: Prosedur dan Syarat Memecah Sertifikat Tanah
Kepengurusan sertifikat tanah atau membuat sertifikat tanah menjadi hal yang penting terkait dengan kelangsungan hayati dan aset berharga yg kita miliki.
Ketika sertifikat tanah telah kita miliki, maka kekhawatiran akan loka tinggal atau kepemilikan atas tanah nir lagi terjadi.
Artinya, kita telah mempunyai kepastian hukum atas kepemilikan aset berupa tanah dan bangunan.
Selain itu, aset berupa tanah & atau bangunan tadi dapat diwariskan pada anak cucu.
Lantaran itu, sangat penting bagi kita untuk memahami & mentaati seluruh mekanisme atau tata cara yg ada dalam hal kepengurusan pembuatan hak milik atas tanah untuk rumah tinggal.
Hak kepemilikan atas tanah misalnya Hak Guna Bangunan telah diatur dalam UU Nomor lima tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-utama Agraria (UUPA) Bagian III dan Bagian V.
Dalam kaitan ini, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) hanya memberikan hak pada pemegangnya supaya memanfaatkan tanah buat mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, yakni kepemilikannya dipegang oleh Negara.
Adapun Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) ini mempunyai jangka saat paling lama 30 tahun.
Apabila jangka waktu tadi berakhir, maka SHGB tadi dapat diperpanjang kembali paling lama 20 tahun.
Lalu, bila lewat berdasarkan saat yang dipengaruhi, maka hak atas tanah tersebut hapus karena aturan dan tanahnya sepenuhnya dikuasai eksklusif sang Negara.
Walaupun begitu, tidak sinkron halnya menggunakan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Pemegang Sertifikat Hak Milik (SHM) mempunyai kepemilikan sepenuhnya atas tanah.
Selain itu, Anda juga memiliki hak turun-temurun yang terkuat dari hak-hak atas tanah lainnya yg dikenal pada UUPA.
SHM hanya berhak dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).
Sementara itu, perusahaan-perusahaan swasta, misalnya contohnya developer atau perusahaan pengembang perumahan tidak dapat mempunyai tanah dengan status Hak Milik.
Mereka hanya diperbolehkan menjadi pemegang SHGB.
Walaupun para developer tadi membeli tanah penduduk yang semula berstatus tanah Hak Milik (SHM), maka Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan menurunkan status hak atas tanah tadi.
Dari mulanya berstatus Hak milik menjadi berstatus Hak Guna Bangunan.
Artinya, developer hanya berhak memiliki bangunan?Bangunan, nir termasuk tanahnya.
Sedangkan hak atas tanahnya balik menjadi milik negara.
Sehingga, sertifikat yang dikeluarkan sang BPN adalah dalam bentuk SHGB, sebaimana diatur dalam Pasal 36 UU Nomor 5 tahun 1960 mengenai UUPA.
Namun, meskipun begitu, apabila Anda merupakan Warga Negara Indonesia, dan ingin mengajukan atau mengurus kepemilikan atas tanah (SHM), dapat merubah status SHGB berdasarkan developer tadi sebagai sertifikat hak milik (SHM).
Hal ini didasarkan dalam Keputusan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun1998 mengenai Pemberian Hak Milik atas Tanah buat Rumah Tinggal.
Adapun cara merubah sertifikat hak guna bangunan (SHGB) sebagai sertifikat hak milik (SHM) merupakan dengan cara melakukan pengurusan dalam kantor BPN setempat pada wilayah tanah tadi berada.
Prosedur Pengurusan Sertifikat Tanah (SHM)
Jika Anda membeli rumah tinggal dari perumahan yang dibangun sang sebuah developer, yang ialah status hak atas tanah tersebut adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan, dan ingin merubahnya menjadi Sertifikat Hak Milik, maka hal itu dapat Anda lakukan sendiri.
Adapun tahapan-tahapannya merupakan:
- Membeli dan mengisi formulir permohonan;
- Memiliki atau membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB);
- IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal;
- Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa, apabila dikuasakan;
- Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian atau akta perubahan (jika badan hukum;
- PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya);
- Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000m2;
- Surat pernyataan dari pemegang hak tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani;
- Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon;
- Surat pernyataan dari pemohon;
- Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.
Lihat juga: Prosedur dan Cara Mengurus Surat Perjanjian Jual Beli Tanah - Lengkap
Tarif - Biaya Mengurus Sertifikat Tanah
Tarif atau biaya pengurusan sertifikat tanah secara resminya dari Peraturan Pemerintah Nomor 46 tahun 2002, yakni:
dua% x (NPT-NPTTKUP) ? (Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%
Keterangan:
- NPT = Nilai Perolehan Tanah.
- NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
- NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
- NPT = NJOP Tanah.
- NPTTKUP = NJOPTKP.
- Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
- UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
- Jangka waktu 30 tahun : 1% x (NPT-NPTTKUP)
- Kurang dari 30 tahun : (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}
- Rumus: [Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris
- Biaya notaris antara 750rb s/d 2,5juta.
Contoh Perhitungan Tarif - Biaya Pengurusan Sertifikat Tanah berdasarkan PP No 46/ 2002
1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Ketika Anda akan membeli atau menjual rumah, maka berhati-hatilah dalam perhitungan harga jual rumah yang ingin Anda jual atau beli.
Yakni mengenai menjual atau membeli rumah dengan harga bersih.
Perlu Anda ketahui bahwa apakah harga bersih tersebut adalah harga di luar notaris dan pajak penjual atau tidak.
Apabila ternyata penjual meminta harga bersih di luar biaya-biaya lainnya, maka bersiap-siaplah untuk merogoh kocek lebih dalam, karena Anda juga harus membayar biaya notaris dan pajak.
Adapun, rincian pajak adalah sbb:
Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)
Sebagai contoh kasus:
Si A menjual tanah seluas 145 m2, harga tanah di NJOP adalah Rp1.000.000,-/m2. Sedangkan harga bangunan di NJOP Rp700.000,-/m2
Sehingga untuk pajaknya dapat dihitung sebagai berikut:
Pajak penjual = 5% x [145 x ( Rp1.000.000,- + Rp700.000,-) ] = Rp12.325.000,-
Pajak pembeli = 5% x [[145 x (Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] – Rp60.000.000]] = Rp9.325.000.-
Jadi, sebagai penjual Anda harus membayar pajak penjual, dan sebagai pembeli juga harus mengeluarkan dana untuk pajak pembeli.
Namun ternyata apabila pajak penjual dan pajak pembeli di tanggung oleh penjual saja atau pembeli saja maka Anda harus mengeluarkan kocek lebih dalam untuk pajak jual beli sebesar Rp21.650.000,- di luar harga rumah.
2. Biaya Notaris
Selain biaya pajak jual beli, Anda juga harus membayar biaya notaris. Apabila biaya Notaris yang telah ditunjuk bersama ditanggung oleh pembeli, maka sebagai pembeli bersiap-siaplah untuk menghabiskan waktu dan tenaga yang lebih.
Karena selain harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar, Anda juga harus berupaya menawar harga ke notarisnya.
Akan tetapi Anda membeli rumah melalui Bank dengan KPR, maka Anda akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari bank tersebut.
Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris bank, Anda harus pandai-pandai bernegosiasi dengan manager cabang bagian perkreditan tempat pengajuan Anda.
Akan lebih baik, apabila Anda bisa bernegosiasi kepada pihak yang lebih berwenang di atas manager tersebut.
Sehingga, Anda akan mendapatkan potongan harga khusus untuk biaya notaris.
Adapun untuk biaya-biaya yang akan dikeluarkan untuk Notaris adalah sebagai berikut:
- Biaya cek sertifikat : Rp100.000,-
- Biaya SK 59 : Rp100.000,-
- Biaya validasi pajak : Rp200.000,-
- Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp2.400.000,-
- Biaya Balik Nama (BBN) : Rp750.000,-
- SKHMT : Rp250.000,-
- APHT : Rp1.200.000,-
- Total : Rp5.000.000,-
Selain itu, sebelum Anda memutuskan untuk bertransaksi membeli properti tanah dan bangunan, ada baiknya Anda mengecek sertifikat yang diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu.
Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak bumi dan bangunannya sudah dibayar atau belum atau bahkan bisa jadi bukti pembayarannya ternyata palsu.
Biaya akta jual beli merupakan biaya pengurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan Anda hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan perjanjian jual beli.
Biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.
Biaya Peningkatan Status Sertifikat HGB ke SHM
Bila sertifikat yang ada sebelumnya adalah sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan), pembeli dapat meningkatkan sertifikat tersebut menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik).
Adapun biayanya pengurusan SHGB menjadi SHM adalah sebagai berikut:
Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
Misalnya harga NJOP tanah: Rp1.000.000,-/m2 dan luas tanah adalah 145m2. maka NJOP tanah: Rp1.000.000,- x 145 = Rp145.000.000.-
Jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah: 2% x (Rp145.000.000,- - Rp60.000.00,-) = Rp1.700.000,-
Jasa Notaris: Rp1.000.000,- s.d. Rp2.000.000.-
Sehingga total biaya peningkatan status sertifikat HGB menjadi SHM antara Rp2.700.000,- s.d. Rp3.700.000,-
Cara Mengetahui Sertifikat Tanah Asli atau Palsu
Masyarakat dapat melakukan dua cara untuk mengetahui keaslian sebuah sertifikat tanah.
Diantaranya adalah dengan menggunakan jasa notaris atau melakukan pengecekan langsung secara mandiri.
Bagi yang ingin mengecek keaslian sertifikat tanah secara mandiri, bisa langsung datang ke kantor Badan Petanahan Nasional (BPN).
Sesuai Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, lembaga ini akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.
Untuk waktu pengecekannya sendiri, biasanya membutuhkan waktu satu hari.
Apabila menurut BPN sertifikat tersebut aman, tidak ada indikasi palsu, maka sertifikat tersebut akan dicap.
Namun, apabila BPN menilai ada suatu kejanggalan, maka mereka akan mengajukan plotting.
Plotting itu sendiri merupakan upaya pengajuan BPN kepada pemohon, baik individu ataupun atas nama notaris, dengan tujuan memastikan kebenaran dari data sertifikat yang ditunjuk.
Lihat juga: Cara Membuat dan Mengurus Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Upaya plotting tersebut menggunakan GPS (Global Positioning System) untuk masuk ke dalam peta pendaftaran.
Selanjutnya, hasil plotting akan menunjukkan apakah benar di lokasi ini terdapat lahan kepemilikan sesuai dengan sertifikat.
Jika benar hasilnya akan menunjukkan 100% kepemilikan asli, maka artinya, baik data pendaftaran dan lokasinya bersifat valid.
Dari gambaran penjelasan cara pengurusan sertifikat tanah di atas, maka Anda dapat memahami dan melakukan sendiri pembuatan sertifikat hak milik beserta dengan perhitungan biaya-biayanya.