Prosedur dan Cara Mengurus Surat Perjanjian Jual Beli Tanah - LENGKAP
Ada beberapa hal krusial yg harus anda perhatikan dalam mengurus Surat perjanjian jual beli tanah.
Jual beli hak atas tanah adalah sebuah proses peralihan hak atas tanah, dan telah ada semenjak zaman dahulu.
Surat perjanjian jual beli tanah haruslah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yg berlaku, dan harus memenuhi syarat-syarat misalnya jelas, tunai dan riil.
Serta bisa memenuhi rasa keadilan bagi kedua belah pihak, sehingga bila nanti terdapat perselisihan dapat diselesaikan secara aturan.
Mengurus Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Syarat jual beli "terangdanquot; adalah dilakukan di hadapan pejabat generik yg berwenang
Syarat "tunai" merupakan jual beli tanah tersebut dilakukan dan dibayarkan secara tunai.
Syarat "rilldanquot; artinya jual beli tadi dilakukan secara riil/ nyata.
Untuk itu, apabila transaksi jual beli tanah tersebut harga belum lunas, maka proses jual beli sebagaimana dimaksud belum dapat dilakukan.
Pejabat umum yang diberi kewenangan dari undang-undang akhir-akhir ini merupakan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau disingkat denga PPAT.
Adapun pejabat generik PPAT tersebut terdiri dari:
PPAT Sementara
Yaitu camat yg lantaran jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT buat menciptakan akta jual beli tanah.
Camat pada hal ini diangkat menjadi PPAT buat wilayah terpencil atau daerah-daerah yang belum relatif jumlah PPAT-nya.
PPAT
Yakni pejabat umum yang diangkat oleh ketua Badan Pertanahan Nasional yg mempunyai wewenang membuat akta jual beli yg bertugas untuk wilayah kerja eksklusif.
Perkembangan usaha properti & kemampuan daya beli masyarakat yang kian semakin tinggi, menciptakan kebutuhan masyarakat akan kepemilikan aset dibidang properti ini semakin meningkat.
Hal ini bisa terlihat berdasarkan banyaknya perumahan-perumahan yg dibangun oleh para developer perumahan, baik itu buat tempat tinggal subsidi maupun yg non subsidi.
Apalagi pada daerah-wilayah pemekaran yg sedang berkembang, tanah-tanah kavling merupakan galat satu opsi favorit yang poly dipilih rakyat lantaran sifatnya yang fleksibel.
Tanah kavling pula relatif mudah untuk dipindahtangankan & juga buat disewakan balik .
Baik itu buat bercocok tanam, lahan parkir, atau bisa pula untuk disewakan buat dibangun pergudangan, bahkan disewakan beberapa puluh tahun buat dibangun menggunakan ruko-ruko atau huma usaha.
Akta Jual Beli Tanah (AJB)
Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen yang mengambarkan adanya peralihan hak atas tanah berdasarkan pemilik sebelumnya, yakni sebagai penjual kepada pembeli menjadi pemilik baru.
Prinsipnya jual beli tanah ini bersifat terperinci & tunai, yakni dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) & harganya sudah dibayar lunas.
Lantaran itu, apabila harga jual beli tanah belum dibayar lunas, maka pembuatan AJB belum bisa dilakukan.
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, selain selebaran lelang, Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti absah hak atas tanah dan bangunan yg sudah beralih kepada pihak lain.
AJB dibuat pada hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat buat daerah yang jumlah pejabat PPAT nya masih kurang.
Dalam praktiknya, sering peralihan hak atas tanah dan bangunan ini dilakukan dibawah tangan, padahal secara hukum peralihan hak atas tanah dan bangunan dibawah tangan tidak sanggup dilakukan.
Karena itu, sebagai bentuk buat menerima kepastian hukum, maka langkah pertama yg wajib dilakukan buat melakukan perjanjian jual beli tanah dan bangunan merupakan menggunakan mendatangi pejabat PPAT.
Sebelum transaksi jual beli dilakukan, PPAT akan menaruh penjelasan tentang mekanisme dan syarat-kondisi yg perlu dilengkapi baik oleh penjual maupun pembeli.
PPAT mempunyai wilayah kerja untuk daerah taraf dua.
Misalnya, bila seseorang PPAT berkantor pada Kotamadya Pangkalpinang, maka dia hanya bisa menciptakan akta PPAT buat wilayah Kota Pangkalpinang saja.
Begitu jua apabila PPAT nya berkantor di Kota Sungailiat, maka PPAT tersebut hanya mampu membuat akta buat objek yang terdapat pada kota Sungailiat saja, sedangkan buat daerah yg lain nir mampu.
PPAT akan menampakan langkah-langkah & persyaratan yg dibutuhkan buat melaksanakan jual beli.
Kepentingan lainnya adalah untuk menyerahkan orisinil sertifikat terlebih dahulu buat dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis & yuridis antara sertifikat & buku tanah yg terdapat di kantor pertahanan.
Pemeriksaan Sertifikat dan PBB
Langkah awal yg dilakukan sang PPAT sebelum transaksi jual beli dilakukan merupakan dengan melakukan inspeksi sertifikat hak atas tanah dan Pajak Bumi & Bangunan (PBB).
Untuk itu, umumnya PPAT akan meminta sertifikat hak atas tanah orisinil & Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Penjual.
Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diperlukan buat memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat tanah menggunakan Buku Tanah di Kantor Pertanahan.
Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa hukum, tidak menjadi jaminan hak tanggungan, atau tidak sedang diletakkan sita oleh pengadilan.
Pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT buat memastikan bahwa tanah tadi nir menunggak pembayaran pajaknya.
Adanya Persetujuan Suami atau Istri
Sebelum AJB (Akta Jual Beli) ditandatangani, yang wajib menjadi perhatian merupakan adanya persetujuan berdasarkan suami atau istri si penjual, jika penjual berstatus menikah.
Sebab, ketika pernikahan terjadi, maka terjadi kepemilikan harta bersama antara suami dan istri.
Kecuali jika terdapat perjanjian pra nikah mengenai harta suami atau istri.
Hak atas tanah, juga menjadi harta beserta antara suami & istri lantaran pernikahan, sehingga pada saat menjualnya wajib memerlukan persetujuan menurut suami atau istri.
Persetujuan tersebut bisa dilakukan menggunakan cara menandatangani surat persetujuan khusus, pada hal ini, suami atau istri dari pihak penjual turut menandatangani AJB.
Dalam kasus suami atau istri penjual telah meninggal, keadaan tersebut perlu dibuktikan dengan Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan atau Akta Kematian dari Pengadilan.
Akibat aturan dari meninggalnya suami atau istri ini adalah adanya pakar waris buat tanah yang akan dijual, yakni buat anak-anak yang lahir dari pernikahan mereka.
Sehingga menggunakan demikian, Anak-anak tersebut jua wajib memberikan persetujuannya dalam AJB menjadi pakar waris menggantikan persetujuan berdasarkan suami atau istri yg mati.
Namun, apabila ternyata anak-anak ahli waris tersebut belum cakap hukum atau belum dewasa, maka penjual harus mendapatkan izin menjual atau menjamin tanah atas nama anak yang belum dewasa di pengadilan.
Ikatan tali pernikahan menyebabkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian pra nikah.
Jika suami atau istri lantaran sesuatu & lain hal tidak bisa ikut hadir dalam waktu penandatanganan AJB, maka wajib ada surat persetujuan menjual yg dibuat pada hadapan notaris.
Akan namun, bila terdapat perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta, maka tidak dibutuhkan persetujuan suami atau istri.
Komponen Biaya AJB
Komponen porto akta jual beli yg harus dikeluarkan sang penjual juga pembeli merupakan Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Untuk Pajak Penghasilan (PPh) wajib dibayar oleh Penjual sebesar 5% dari harga tanah, sedangkan Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
Selain pajak, biaya lainnya yang perlu dimuntahkan merupakan jasa PPAT yg umumnya ditanggung bersama oleh Penjual dan Pembeli.
Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
Setelah sertifikat tanah, bukti setor pajak, dokumen identitas para pihak, diserahkan serta komponen biaya AJB lainnya sudah dibayarkan, selanjutnya penjual dan pembeli menghadap ke PPAT buat menandatangani AJB.
AJB harus ditandatangani pada hadapan PPAT & disaksikan oleh dua orang saksi yang jua turut menandatangani AJB.
Balik Nama Sertifikat Tanah
Apabila AJB telah ditandatangani sang seluruh pihak yg telah disebutkan diatas, langkah selanjutnya merupakan melakukan kembali nama sertifikat menurut nama penjual menjadi nama pembeli.
Proses pulang nama dilakukan di kantor pertanahan oleh PPAT. Proses pulang nama ini biasanya berlangsung kurang lebih satu hingga 5 bulan.
Penyerahan Akta Jual Beli pada kantor pertanahan wajib dilakukan PPAT selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak AJB ditandatangani.
Penyerahan AJB tadi juga wajib melampirkan berkas-berkas lainnya misalnya:
- Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli,
- Akta Jual Beli dari PPAT,
- Sertifikat hak atas tanah,
- Kartu Tanda Penduduk kedua belah pihak,
- Bukti lunas pembayaran PPh,
- Bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Dokumen yg Perlu Disiapkan Oleh Penjual
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Penjual beserta suami atau istri;
- Fotokopi Kartu Keluarga;
- Fotokopi Akta Nikah;
- Asli Sertifikat Tanah;
- Asli Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB);
- Surat Persetujuan Suami/ Istri (atau bisa juga persetujuan tersebut diberikan dalam AJB);
- Asli Surat Keterangan Kematian/ Akta Kematian jika suami atau istri telah meninggal;
- Asli Surat Keterangan Ahli Waris jika suami atau istri telah meninggal dan ada anak yang dilahirkan dari pernikahan mereka.
- Asli Akta Izin Menjual dari Pengadilan untuk anak-anak ahli waris yang belum dewasa
Dokumen yg Perlu Disiapkan Oleh Pembeli
- Fotokopi Kartu Tanda Penduruk (KTP);
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK);
- Fotokopi Akta Nikah jika sudah menikah;
- Fotokopi NPWP.
Pajak-pajak yang Harus Dibayar dalam Jual Beli Tanah
Pajak Penghasilan (PPh) Jual Beli Tanah
Dasar aturan pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan buat penjual tanah ialah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan menurut Pengalihan Hak atas Tanah &/atau Bangunan, yang berbunyi:
?Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang langsung atau badan dari pengalihan hak atas tanah &/atau bangunan harus dibayar Pajak Penghasilan?
PPh atau Pajak Penghasilan harus sudah dibayarkan sebelum penandatangan akta jual beli.
Besaran PPh - Pajak Penghasilan berdasarkan pengalihan hak (jual beli) atas tanah dan/ atau bangunan adalah 2,lima% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah &/ atau bangunan.
Hal ini dari pada pasal 2 ayat (1) huruf a, PP Nomor 34 tahun 2016.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak menciptakan akta tanah jika penjual melanggar aturan, seperti tidak membayar Pajak Penghasilan sebelum penandatangan akta jual beli.
Hal ini sesuai dengan Pasal 39 ayat (1) huruf (g) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
PPAT menolak membuat akta, apabila:
?Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar embargo yg ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan?
Pasal tadi memberitahuakn bahwasannya apabila PPh belum dibayarkan sang penjual maka transaksi jual beli nir akan pernah terjadi lantaran PPAT nir akan berbagi akta jika terjadi pelanggaran atas aturan yang sudah dibuat.
Jadi pastikan bahwa penjual sudah membayar PPH sebelum Anda sebagai pembeli mendapat akta tanah dimaksud.
Artinya, jika Anda telah meneriima akta tanah berarti pajak PPH sudah dibayarkan sang penjual.
Pajak penghasilan - PPh atas jual beli tanah sudah terutang pada penjual saat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ditandatangani.
Hal ini berdasarkan pasal 1 PP angka 34 tahun 2016.
Jangan sampai transaksi jual beli tanah Anda hanya diberikan bukti berupa kwitansi saja.
Lantaran, konkurensi kepemilikan hak atas tanah yg acapkali terjadi dipengadilan merupakan lantaran ketidak jelasan akta jual beli tanah ini, yang kebanyakan adalah terjadi perjanjian jual beli dibawah tangan atau hanya dengan kwitansi saja.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTP) dikenakan kepada pembeli. BPHTP merupakan pajak yg dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Hal ini berdasarkan Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 pasal 1 angka 41.
Sedangkan dasar hukum pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ialah Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yang berbunyi:
(1) Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah & atau bangunan.
(2) Perolehan hak atas tanah & atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mencakup:
A. Pemindahan hak karena:
- Jual beli;
- Tukar - menukar;
- Hibah;
- Hibah Wasiat;
- Waris;
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
- Penunjukan pembeli dalam lelang;
- Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
- Penggabungan usaha;
- Peleburan usaha;
- Pemekaran usaha;
- Hadiah.
B. Pemberian hak baru karena:
- Kelanjutan pelepasan hak;
- Di luar pelepasan hak.
Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan
Adapun besaran BPHTP - Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang dibayarkan paling tinggi sebesar 5%.
Sedangkan buat tarifnya sendiri (tarif BPHTP) ditetapkan menggunakan perraturan daerah setempat.
Biaya Nilai Jual Objek Pajak - NJOP
Selain dasar hukum yang telah kami sebutkan pada atas, dasar pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yg lainnya merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Kedua hal tadi bisa mensugesti besaran porto pajak yang wajib dikeluarkan sang pembeli.
Nilai Perolehan Objek Pajak - NPOP
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) bisa dipahami menjadi harga transaksi yang disepakati oleh ke 2 belah pihak (penjual dan pembeli).
Apabila peralihan hak atas tanah tadi nir lantaran menjual atau membeli, melainkan melalui jalan hadiah, tukar menukar ataupun warisan, maka yang menjadi patokan merupakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
NJOP adalah harga tanah yang ditetapkan sesuai menggunakan nilai pasar secara umum.
Besarnya NJOP tergantung pada daerah atau daerah masing-masing. Jadi NJOP mampu berbeda-beda tiap wilayahnya.
Lantaran NPOP atau NJOP adalah harga tanah yg disepakati oleh kedua belah pihak, maka cara menentukannya adalah dengan jalan NPOP disepakati sebagai harga tanah, atau NJOP disepakati sebagai harga tanah.
Lantaran, dalam dasarnya jual beli tanah tergantung dalam harga yg telah disepakati oleh kedua belah pihak (penjual/ pembeli).
Bisa mengikuti NPOP, mampu jua mengikuti NJOP.
Cara memilihnya merupakan menggunakan mencari mana harga yang lebih tinggi.
Misalnya apabila harga tanah sesuai NPOP lebih mini berdasarkan harga tanah yg sinkron NJOP maka yg dipilih adalah NJOP lantaran nilainya lebih tinggi.
Sebaliknya bila harga tanah sinkron NJOP lebih mini menurut harga tanah yang sesuai menggunakan NPOP maka yang dipilih adalah harga NPOP karena nilainya lebih tinggi.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak - NPOPTKP
Selain NPOP dan NJOP ada nilai lainnya yang menghipnotis besarnya pajak yang harus dibayarkan sang pembeli.
Nilai lain yg turut mensugesti perhitungan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan, merupakan NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Pada ketika perhitungan pajak nantinya, harga transaksi tanah yg telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP.
Hasil menurut pengurangan tersebut nantinya akan dikalikan 5% dan menerima output pajak yg harus dibayarkan sang pembeli.
Berbeda menggunakan penjual tanah, pajak yg wajib dibayarkan oleh pembeli tanah lebih mini berdasarkan pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah.
Hal ini dikarenakan adanya pengurangan berdasarkan NPOPTKP.
Nilai NPOPTKP sendiri tidak sinkron buat tiap-tiap daerah, tergantung menurut peraturan daerah setempat.
Perjanjian jual beli tanah memang bukan masalah gampang, akan namun relatif gampang buat Anda ikuti.
Sebagai penjual atau pun pembeli, Anda wajib waspada & jeli, agar nir terjadi pertarungan aturan dikemudian hari.